1세대 1주택 비과세,
이것만은 확인하세요

1세대 1주택은 팔아도 세금이 없다고 알고 계신 분이 많습니다. 맞는 말이지만 정확히는 요건을 갖춘 1세대 1주택만 비과세입니다. 상담에서 문제가 되는 경우도 대부분 집이 여러 채인 분이 아니라, 한 채뿐인데 요건 하나가 어긋난 분입니다.

보유와 거주는 다른 요건입니다

원칙은 2년 이상 보유입니다. 다만 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택으로서 취득할 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 2년 이상 실제로 거주까지 해야 합니다. 기준이 되는 것은 지금 조정대상지역인지가 아니라 취득 시점에 지정되어 있었는지입니다. 이후 지정이 해제되었더라도 거주 요건은 그대로 따라옵니다. 전세를 준 채로 보유만 하신 경우에 여기서 걸립니다.

‘1세대’는 주민등록으로만 정해지지 않습니다

세법이 말하는 1세대는 배우자와 함께 생계를 같이하는 가족을 묶은 단위입니다. 판단의 핵심은 실제로 생계를 같이했는지이며, 주소를 옮겨 두었다는 사실만으로 세대 분리가 인정되지는 않습니다. 반대로 주소가 같아도 독립된 생계가 확인되면 달리 볼 여지가 있습니다. 자녀나 부모가 따로 산다고 알고 계셨는데 하나의 세대로 묶여 2주택으로 판정되는 사례가 실제로 나옵니다.

비과세여도 전부 비과세는 아닙니다

고가주택은 기준 금액까지만 비과세이고, 그 초과분에 대응하는 양도차익은 과세됩니다(2026년 기준 양도가액 12억 원). 이때 장기보유특별공제는 보유기간만이 아니라 거주기간까지 함께 따져 정해지므로, 거주 여부가 세액에 한 번 더 영향을 줍니다. 비과세 대상이라는 말을 듣고 신고 자체를 하지 않으셨다가 가산세까지 부담하는 일이 없도록, 초과분이 있는지는 미리 확인하셔야 합니다.

주택 수는 취득 시점으로 갈립니다

일시적 2주택 특례는 이사 과정에서 잠깐 두 채가 되는 상황을 구제하려는 제도입니다. 그래서 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤에 새 주택을 취득했을 것, 그리고 새 주택 취득일부터 정해진 기간(2026년 기준 3년) 안에 종전 주택을 양도할 것을 요구합니다. 이 기한은 그동안 여러 차례 바뀌었으므로 예전에 들으신 기간을 그대로 적용하면 안 됩니다.

분양권과 입주권도 취득 시점이 갈림길입니다. 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함되고, 조합원입주권은 이와 기준이 다릅니다. 서류상 비슷해 보여도 언제 취득한 것으로 보느냐에 따라 다른 주택의 비과세 여부까지 달라집니다.

날짜와 순서가 결과를 바꿉니다

양도일은 대금을 청산한 날과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 잔금일을 며칠 옮기는 것만으로 보유·거주 기간을 채우기도 하고 못 채우기도 하며, 특례 기한 안에 들어오기도 하고 벗어나기도 합니다. 여러 채를 정리하실 계획이라면 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 비과세를 받는 주택이 달라집니다.

이런 조정은 잔금을 치르기 전이라야 가능하고, 계약 전일수록 선택의 폭이 넓습니다. 잔금까지 끝나면 사실관계가 확정되어 되돌릴 방법이 없습니다. 집을 내놓기로 마음먹으신 그 시점에 한 번 물어봐 주십시오. 그때는 대부분 아직 선택지가 남아 있습니다.